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深圳房地产律师:中介“低价买房”,法院判决“撤销合同”!

张茂荣 发表于[2019-04-17]

文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

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基本案情


2016年6月10日签订《房产买卖合同》,出卖人吴某为香港居民,买受人于某为大陆居民,中介方深圳某房产经纪公司,当晚签约,吴某签字后即返回香港。


合同约定:成交价140万元,定金10万元(其中1万元作为交房押金托管于中介方),根本违约金为成交价的20%即28万元,同时约定:合同自于某支付10万元定金后生效。


2016年6月11日12时46分,吴某从其他中介处得知交易价格明显低于市场价格,且于某本人即为中介方员工,于是微信通知中介方终止交易,拒绝接受定金。


2016年6月11日14时56分,于某转账支付吴某购房定金9万元,同日中介方出具收据收到其托管定金1万元。


2016年6月20日,于某委托律师致函吴某要求继续履行合同,吴某拒收。


于某于是以原告身份向深圳市龙岗区人民法院起诉,要求被告吴某支付违约金28万元并退还定金10万元。


被告吴某慕名来访并委托笔者代理,经了解:吴某长期居住于香港,于某身份为房产中介,曾在网上发布大量售房贴,存在利用吴某不了解交易行情的劣势,与中介方串通,故意告知涉案房屋市场价为140万,欺诈吴某签约的情况。


为证明价格明显偏低,笔者委托评估公司对涉案房屋签约日市场价格予以评估,结果显示为2241810元,于是代理被告吴某提起反诉,以受欺诈、合同显失公平为由要求撤销《房产买卖合同》


诉讼过程中,于某不认可上述评估结果,经龙岗法院委托评估公司评估,签约日涉案房屋市场价为2230011元。


法院观点


深圳市龙岗区人民法院经审理认为:吴某是香港居民,长期居住在香港,对于深圳市房地产市场交易价格的了解程度相对于曾经从事过房地产中介(未能查明签约时为中介方员工)的于某而言相对弱势,涉案房产经评估,签订合同之日的市场价格2230011元,相较涉案合同约定的140万元,合同约定的成交价已明显低于市场价的70%,涉案合同显失公平。吴某在签订后及时通知于某取消交易,于某执意交付定金存在一定的主管过错,吴某诉求撤销合同,本院予以支持。


2018年4月8日判决:


1、撤销原告于某与被告吴某签订的《房产买卖合同》;


2、被告吴某返还原告于某定金9万元及利息;


3、中介方返还原告于某交房保证金1万元;


4、驳回原告于某其他诉讼请求。


判决后各方均未上诉,已生效并履行完毕。



信荣说:中介身份是买家败诉主因



1、如一文所言,显失公平的构成要件包含两个方面,一是客观要件,即客观上存在当事人之间利益的明显不平衡;二是主观要件,即一方存有利用其优势或另一方的轻率、无经验等牟利的故意,仅有利益明显失衡的结果未必构成显失公平;


2、利益明显失衡的认定并无统一标准,实践中法院往往会参照《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第19条,以债权人撤销权中“明显不合理的低价”,即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十予以判断;


3、本案之所以认定显失公平,就是因为买家于某自身为房产中介人员,熟知市场交易价格,而卖家吴某恰恰长居香港,不了解市场行情(交易价格为中介方告知),相对于买家处于劣势地位;


4、根据《深圳市房地产市场监管办法》第37条之规定,房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的,应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意(按此规定,通过其他中介成交的不负有告知义务,然实践中法院往往会基于中介优势方的考虑加重其义务);


5、“赠与合法,低价不行”,与两构成要件相对应,防止一方主张显失公平撤销合同的方法是客观方面,即便卖方同意,价格也不能低于市场价的70%(如本案,如价格差在30%以内,合同或不会被撤销),或者主观方面,不存在利用优势或者利用对方没有经验的情况,中介方如实告知身份。